Mere end et årtis eksperimenter med ultralempelig pengepolitik er nu kommet til en ende. Det har været en nervepirrende oplevelse at se på, hvordan centralbankerne endte med at have negative renter på indskud, og hvordan markedsaktører anvendte en historisk lav og flad rentekurve som argument for en himmelråbende prisfastsættelse af alle mulige finansielle aktiver.

Specielt vækst- og teknologiaktier, ejendomme med primære beliggenheder, gearede ejendomsfonde samt venturekapitalfonde stod tilsyneladende tæt på sluserne af endeløs og billig likviditet fra centralbankerne. Det gør de ikke mere.

Men ikke bare finansielle markeder reagerede på de billige penge. Vi måbede nok alle, da den 30-årige 0,5 pct-obligation blev introduceret. Inden for akademiske cirkler blev en skole af teoretiske slangeoliesælgere genoplivet i form af Modern Monetary Theory, og på nationalt tv kunne vi herhjemme pludselig opleve politikere postulere, at de enorme udgifter relateret til corona-hjælpepakkerne var helt uproblematiske, fordi ”der ikke kom en regning”.

Regningen kom dog i form af den højeste inflation siden begyndelsen af 1980’erne, hvilket enhver økonomisk tekstbog fra de seneste 200 år ville have forudsagt. Den regning betaler vi alle for i supermarkedet, på tankstationen og hos rejsebureauet. Men renterne steg også dramatisk som følge af inflationen, og dette er også en regning, som vi kommer til at betale på i de næste mange år. 

Selvom det er sjovere at have en rente på 0,5 pct. på sit realkreditlån end 6 pct., kan vi dog glæde os over, at vi nu er i gang med en normalisering af de finansielle markeder, og at højere renter reintroducerer en form for fiskal forståelse hos politikere og myndigheder. 

Vi kan også glæde os over, at vi som investorer nu kan opleve et væsentligt bedre forhold mellem afkast og risiko. Lange realkreditobligationer ser igen ud til at have en meningsfuld rolle at spille i en portefølje. Dertil kommer, at ejendomsmarkedet også efterhånden reflekterer de højere renter. 

Godt nok har vi endnu ikke haft mange transaktioner i erhvervsejendomme i Danmark siden rentestigningerne, men der er ikke tvivl om, at ejendomsmarkedet har været under pres. Flere af de største, børsnoterede ejendomsfonde i USA, Tyskland og Frankrig har oplevet tab i størrelsesordenen 50-70 pct., hvilket afhængigt af deres belåningsgrader skulle reflektere et fald i værdien af deres underliggende ejendomsporteføljer på 20-40 pct.

Lige nu ser vi historiske stramninger i pengepolitikken og de største fald i pengemængden i årtier, og bankvæsenet strammer også kreditpolitikken. Æraen med gratis penge er slut. Den aktivklasse, der formentlig kommer til at nyde størst gavn af de nye tider, vil være kredit. 

Når penge ikke længere er gratis, vil det blive reflekteret i højere renter til låntagerne. Omvendt betyder det også højere afkast til investorer i forskellige typer af kreditinvesteringer som eksempelvis højrenteobligationer. Låntagere er nok dem, der får de største problemer med normaliseringen. Specielt fantasterne blandt dem.